据不完全统计，2022年上海将有20多个计划开业的商业项目，网易商业之家在前期推文曾梳理过重点项目。与往年闵行、浦东唱主角不同，今年新增商业数量最多的是青浦区。

作为上海面向长三角的中心节点，青浦区在虹桥国际开放枢纽、进博会、长三角生态绿色一体化发展示范区、五大新城等多个高规格利好的合力之下，一改商业匮乏的旧日局面，在商业能级、业态丰富度、品牌层次和消费便利度等方面得到全方位提升，成为上海商业形态最多元化的行政区之一。

全方位升级，青浦商业的新格局

总体来看，青浦商业主要都集中于徐泾、赵巷和青浦新城一带。这也与整个青浦区的“一城两翼”规划相吻合，即青浦新城（淀山湖新城），以及东翼的大虹桥区域、西翼的淀山湖区域。无论是存量商业，还是近两年的拟开业项目，大多都在沪青平公路和轨道交通17号线沿线展开。

分析其现有商业格局，青浦商业项目有两个显著的特点：一是沿袭了站城一体的远郊新城开发模式，西面的青浦新城周边商业以综合体为主，例如青浦万达茂、东渡蛙城、青浦绿地缤纷城和新城吾悦广场等，这些全业态购物中心主要服务于青浦新城、青浦老城和淀山湖大道的家庭消费者。另一方面，青浦领近市区的徐泾与赵巷则聚集了奥特莱斯、儿童商业、家居卖场等不少以目的性消费为主的特色商业，它们的目标客群面向整个上海和江浙一带。

/青浦百联奥特莱斯广场

从新开业项目来看，青浦商业格局将在遵循区域特色和“一城两翼”规划的同时，迎来一些新变化。在近期公示的新版上海2035商业空间布局草案中，位于青浦新城的青浦枢纽升级为远期市级商业中心，并规划了徐泾、赵巷、青浦老城三个地区级商业中心。以此为据，网易商业之家走访了数个已开业和待开业项目。

徐泾：重点项目扎堆

无论在住宅市场还是商业角度，徐泾都是近5年青浦最受关注的区域。徐泾邻近虹桥交通枢纽与国家会展中心，原本以独栋别墅区而著名，近几年新增了大量新建商品房，成为住宅市场最炙手可热的板块之一。不过，徐泾已有的存量商业并不丰富，主要有夏都小镇、虹桥食尚天地、永业购物中心和去年1月开出一期的首位SHOWAY。

/夏都小镇

其中，夏都小镇是集合了休闲、娱乐、文化、餐饮的夜间社交小镇，以1.3公里长的步行街为主体，聚集了简屋书店、黑舟屋商店、伴物合集等颇具调性的生活方式业态，整体氛围不错，据3月7日数据，夏都小镇在大众点评网全青浦商场的热门榜和好评榜都排名第二。虹桥食尚天地则是3万平方米主题商业，以连锁餐饮品牌和儿童业态为主。

显然，徐泾现有的商业体量已无法满足大虹桥的商务与居民消费需求，不少当地顾客都会选择驱车前往虹桥商务区的虹桥天地、龙湖虹桥天街，或是华漕的COSTCO、丰尚国际生活中心进行消费。然而，这一局面将在今年迎来全面转变。

首先是整个青浦区期待度最高的两个项目：上海天空万科广场与蟠龙天地。

建筑面积约10万平方米的上海天空万科广场是今年青浦商业体量最大的新开业项目之一，计划于2022年第三季度开业，目前招商进度约80%。该项目位于轨道交通17号线徐盈路站，是总建筑面积80万平方米TOD上海天空之城的商业部分，由上海万科联合上海申通地铁资产共同出资，由上海万科综合开发、万科（上海）商用置业运营管理。

/上海天空万科广场

具体来看，已经披露的主力店有CGV影院、盒马鲜生、奈尔宝和弹力猩球，并且都是品牌区域首店。其中值得一提的是，拥有12米的挑高空间的弹力猩球将集合蹦床、攀岩、滑雪等多种室内运动娱乐。零售方面，天空万科广场将引入Particle Fever粒子狂热、MLB、MUJI、Uniqlo、NITORI、HUAWEI msc店等连锁品牌，满足区域消费者对快时尚和生活方式的需求，蔚来也将带来西虹桥首店NIO HOUSE体验中心。餐饮方面，则有Baker&Spice、sunflour、Peet’s coffee、Seesaw Coffee、LeLecha、Uncle No Name等区域首店，并规划引入时髦小酒馆等主题餐饮区。

从商业体量和品牌配置来看，一站式全业态的天空万科广场将在很大程度上满足区域家庭的消费需求。TOD的复合生态和大量品牌首店的配置，能够为商场提供多样化结构的消费客群，在确保商业良性经营的基础上，扩大商业辐射半径与影响力。

/上海天空万科广场

轨道交通17号线蟠龙路站周边聚集了蟠龙天地、兰韵文化中心和首位SHOWAY等新增商业项目。

蟠龙天地由瑞安新天地打造，这也是新开业项目中最具特色的一个。与青浦常见的全业态商业综合体不同，蟠龙天地融合了“culture文化唤醒、nature自然融合、future城市焕新”发展理念，定位为都市轻度假目的地。

/蟠龙天地

具体来说，整个蟠龙天地的体量超50万方，包括25万方住宅、23万方公共绿地和商业街区。其中，商业部分采用瑞安新天地所擅长的开放式街区形态，除了常规的零售、餐饮业态外，还容纳了余德耀美术馆、COCO-MAT精品酒店、乐天陶社、夏山营地教育、马术、体育中心等不同特色业态，构建悠闲与生活气并存的社交空间。

从这些具有显著差异化特征的品牌，就能大致看出蟠龙天地所聚焦的核心客群和生活方式。在我们的理解中，蟠龙天地要打造的是富有文化艺术调性的滨水休闲街区。既能够以餐饮和生活配套业态，覆盖蟠龙天地自有住宅和周边办公客群的工作日消费，又在绿色青浦的自然环境基础上，通过余德耀美术馆、夏山营地等强号召力的主力店与活动，吸引整个上海乃至长三角地区跨区域客群。

/蟠龙天地

另一方面，文旅轻度假的定位，避免了与徐泾、华漕和虹桥的多个大型商业体同质化竞争。不过这也对后期经营，尤其是如何提高消费频次有了更高要求，相信瑞安新天地会带来又一座令人耳目一新的“天地”商业。该项目将在今年秋季开业，值得期待。

同样位于蟠龙路站的兰韵文化中心预计将在今年12月开业。该项目总建筑面积约23万平方米，涵盖两栋甲级办公楼、艺术商业MALL、体验式文化商业街区、P+R交通枢纽、地下商业等模块，其中户外的商业街区为出售型商业，由星盛商业负责统一经营管理，2.3万方的购物中心为自持。据介绍，该项目以国粹艺术为主题，将打造体验式文化艺术商业综合体。

/首位SHOWAY

在蟠龙路的另一侧，首位SHOWAY于今年1月通过市税务局备案，成为全市第十三批离境退税商店。首位SHOWAY是联美集团打造的140万方商业文化新地标，由创新奥特莱斯、奢华酒店、新形态商业街区、超5A甲级总部写字楼、亚洲最大剧院群这9大地块5大业态构成。

该项目商业一期奥莱于2021年1月开幕，引入了来自法国巴黎的老佛爷百货、“华夏新姿”品牌夏姿陈、言上空间跑步集合店RUNNERXSPACE、英国潮流帽饰品牌KANGOL等多家青浦乃至上海首店。伴随着区域发展，首位SHOWAY今年将围绕首店经济，继续深耕特色奥莱业态，计划在9月底前进一步提升开业率。

赵巷：特色商业聚集

青浦赵巷的沪青平公路沿线集中了多家目的性消费为特色的主题商业，其中最著名的当属青浦百联奥特莱斯广场（后文简称百联青浦奥莱）。早在2006年就开业的百联青浦奥莱不仅是上海奥莱业态的销售冠军，更常年位居全国奥莱销售额榜首。2021年百联青浦奥莱实现了55亿元的销售，打破了国内纪录，成为全国首家超50亿元业绩的奥莱。

/青浦百联奥特莱斯广场

百联青浦奥莱是网易商业之家在走访青浦诸多项目的过程中，实际客流量最高的一家，即便是工作日的入场车流也已排起长队，并且现场提袋率很高。同时，青浦百联奥莱也有多个区域正在围挡改建，预计建筑面积将新增近4000平方米。

/合生新天地

一街之隔同样是一个大体量的特色商业合生新天地。其前身米格天地于2013年开业，是总建筑面积达65万平方米、业态更全面的奥特莱斯。不过由于经营状况等原因，2018年米格天地更名为合生新天地，大幅增加儿童、休闲娱乐等体验业态，试图转型“超级家庭娱乐中心”，与百联青浦奥莱形成更显著的差异化，并于2019年5月开业。目前该项目的名称与定位为“合生新天地·家居小镇”，聚焦于精品家居家具零售，引入了大量原先在赵巷吉盛伟邦国际家具村的商户。

/元祖梦世界

元祖梦世界是赵巷的另一个特色商业，目前已在试营业阶段。该项目建筑面积约15万平方米，由安藤忠雄担任建筑设计，定位为纯儿童商业综合体。据介绍，整个梦世界分为梦幻天空、梦幻山丘、梦幻家园三大部分，运营内容包括教育配套、成长体验、医学体验等方面。整个梦世界统筹了四季冰雪乐园、蛋糕DIY、高尔夫等将近30个儿童体验项目，形成完整的亲子商业生态，据3月7日数据，元祖梦世界在大众点评网全青浦商场的好评榜都排名第1，热门榜排名第7。

/元祖梦世界

除了建筑面积4万方的小鹰儿童博物馆之外，其他商业部分都已基本开业。实地探访中可以发现的是，项目最大的建筑特色，就是从儿童需求出发进行规划设计。不仅业态都围绕亲子体验、亲子零售与亲子教育，在电梯、洗手间等细节方面也都为儿童而服务。然而，项目在招商布局与商业动线方面均有待提升，在工作日实地探访时的客流情况更不甚理想，不仅顾客稀少，商场扶梯也已停运。

不过，作为主力业态的独栋小鹰儿童博物馆仍未开业。博物馆包含宇宙天文探索馆、科学工程实践馆、自然生态探秘馆、生命健康成长馆、人文美育体验馆五大场馆，据媒体报道，小鹰儿童博物馆将于今年6月开放。预计将会吸引不少团队与散客。

同样在赵巷还有去年开工的网易上海国际文创科技园，预计2024年建成并投入使用的网易上海国际文创科技园除了办公和技术实验用房外，还将有网易上海电竞馆、电商线下体验店、生活配套商业等，未来也将举办电竞赛事、音乐节、游戏艺术展等网易擅长的娱乐场景与文化活动。

/来自绿色青浦

青浦新城：规划能级再提升

在“产城一体”的发展理念下，青浦新城的商业形态以城市综合体为主，并结合轨道交通17号线构建远郊TOD生态。其中最成熟的商业当属青浦万达茂、青浦宝龙广场和吾悦广场三大综合体，它们常居大众点评网青浦城区商场热门榜单前三名。

具体来看，三大综合体总计商业面积近46万平方米，经营时间皆在三年以上，且都是涵盖零售、餐饮、儿童、影院、超市的全业态商业。再加上桥梓湾、青浦山姆会员店、怀盛399生活广场、青浦卓越世纪中心、富绅商业中心等各具特色的商业项目。仅以商业体量来看，青浦新城的商业已能够满足目前居民的消费需求，但新增商业仍有不少亮点。

/百联青浦购物中心

例如，2021年底，漕盈路地铁站的青浦优迈生活广场（原东方商厦）再次改造，并更名为百联青浦购物中心。据媒体报道，改造后的商场在餐饮方面新增了20余家特色店，还增加了影院、健身房、唱吧等业态。

/青浦蛙城

而2021年初试营业的“创意情景化主题购物公园”青浦蛙城同样是一个城市综合体，总建筑面积达29万平方米，并与青浦万达茂隔街相望。蛙城以半开放式街区+MALL的形态融入了叠泉瀑布、缤纷花园、海盗船、草莓广场、鹿悠桥等诸多主题场景，试图打造具有微度假属性的商业综合体，然而目前项目仍然只有东区开业，且开业率与客流量并不理想。

除此之外，位于崧泽大道、华青路一带的台资项目世华中心预计将于2023年落成，世华中心总建筑面积约6万方，共有七幢楼，包含写字楼、商场、公寓式酒店等形态。

/来自绿色青浦

正如前文所述，青浦新城区域商业已日趋成熟。不过，随着“五大新城”规划的落实，青浦新城预期至2025年常住人口将达到55万人，增加的近10万人口将进一步提升区域消费需求，同时，更值得期待的是商业能级的提升。

在上海2035商业空间布局草案中，整个青浦区内商业规划能级最高的是青浦枢纽，即青浦新城综合交通枢纽。据青浦“十四五”规划方案，青浦新城将投资410亿元打造青浦枢纽，整合“城际铁路、市域铁路、城市轨道”三网，实现沪苏嘉（青嘉吴）城际线、嘉青松金线、轨交17号线同站换乘，并且将在交通枢纽的基础上，串联集TOD综合开发、文化商业、科技商务、产业研发等功能板块，形成通勤便捷高效、功能紧密复合化的城市空间。

商业方面，2019年底试营业的青浦绿地缤纷城正位于青浦枢纽，并与地铁站下沉式广场直接连接。绿地缤纷城商业体量约5万平方米，拥有G-Super绿地优选、唯品会、华为等商户。不过，结合大众点评与实地探访，该商场的开业率和客流量仍有待提升。据3月7日大众点评榜单数据，青浦绿地缤纷城在青浦城区区域的商场热门榜排名第5，好评榜排名第12。

/魔都里

同样是青浦新城地铁上盖的魔都里预计在今年10月前开业，这个商业体量3.2万平方米的商业项目定位社区型邻里中心，整个商业共有9层，地上5至9层为酒店，地下2层到4层为商业广场。

/中南朱里雅集

除了青浦新城之外，朱家角的文旅商业中南·朱里雅集也预计将在今年5月开街。中南·朱里雅集前身为尚都里，目前商业部分以餐饮业态为主。整个项目包含滨水商业街、花间堂精品酒店、独栋企业会所、精装现房公寓、娱乐休闲和文化艺术，其中商墅、酒店与服务式公寓可售。

/来自绿色青浦

结语

今年青浦将在国庆和年底迎来开业潮。总体来看，无论是面向区域型消费的商业综合体，还是辐射全市的特色商业，都将为区域带来消费体验的革新。可以预见的是，伴随着虹桥国际开放枢纽和青浦新城的规划能级提升，青浦将导入更多人口，整个区域的商业格局也会进一步跃变。而对存量商业项目来说，唯有凭借自身对区域客群的渗透度和消费黏度优势，推陈出新精细化运营，才能在新项目的冲击下保持竞争力。

/文中部分照片来自绿色青浦

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